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房地产“长效机制”路漫长 需法治

2017-01-03 10:36:11

滨州在线房产整理:

“长效机制”的建立不可能存在?#35805;?#31616;单的万能?#30733;祝?#29978;至不能局限在房地产市场本身,需要从源头上进行顶层设计和全方位的改革。

如果不出意外,这几天正在召开的中央经济工作会议可能将“长效机制”确定为2017年中国房地产市场的关键词。

12月9日,中央政治局会议为即将召开的中央经济工作会议定调。其中特别提出“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。

而一年前的中央经济工作会议将“化解房地产库存”列为2016年五大任务之一,并由此开启了2016年声势浩大的去库存运动。

由于一二线城市量价暴涨,官方于2016年9月30日急刹车,?#24067;?#36827;入调控模式。而本轮调控所采用的手段,几乎完全重演了五年多以前2011年的限购限贷。

政策反复翻烧饼,执政者似乎也无奈和?#38480;巍?#22240;此,重提 “建立房地产市场健康发展的长效机制。”

之所以说是重提,是因这一提法早在十年前就提出。并早在六年前,“长效机制”提法就已经写进了2011年和2013年温家宝总理的《政府工作报告》。

可见,对建立“长效机制”的渴望已经由来已久,但建立“长效机制”之路?#35789;?#26354;折而漫长。

这一提法的重新提出,有人激动甚至欢呼雀跃,认为可能很快会找到?#35805;?#35299;决房地产市场问题的万能?#30733;住?/p>

这一想法未免天真。

中国房地产市场的基本规则和逻辑以及中国的国情,决定了不可能有?#35805;?#19975;能的?#30733;?#26469;完美彻底地解决中国房地产市场所有问题,其中包括人们寄予很大期望的所谓的房地产税。

而?#28909;?#26159;一种机制,必然是游戏规则上和逻辑上的重大改变。

中央政治局会议提出的“长效机制”前面加了两个定语:“符合国情,适应市场规律的”。

那么,中国房地产市场的基本逻辑和规律,中国房地产市场的基本国情,到?#36164;?#21738;些呢?

中国房地产市场的基本逻辑是:

1. 最大的逻辑,分税制和地方政府对土地财政的依赖。

分税制使地方政府责任大,但税收分配的比例低。地方政府为了应对教育、医疗、文化、公共秩序?#35753;?#29983;需要,城市建设需要,公务员开支需要,财政常常捉襟见肘,必须开足马力卖地。

2. 土地由政府独家垄断。

这意味着,中国房地产市场注定是一个半计划经济半市场经济的市场,市场的无形之手难以形成一套自身运行机制。

3. 各地区之间土地严重错配,封闭割裂,没有转移补偿机制。

国土部门划定了18亿亩农业用地的红线。各省市之间相互割裂,相互不能补偿调剂。这就出现了在城市用地和住宅用地极为紧张的寸土寸金的上海(楼盘),居然有?#35805;?#20197;上的用地是农业用地的荒唐现象。

4. 由于中国土地只有70年使用权,并且一次性缴纳了土地出让金。这一逻辑致使公众在住宅持有领域的税收(物业税或叫房地产税)立法缺乏法理,长达十三年时间,没有实?#24066;?#25512;进,甚至可能成为最难立的法之一。

5. 租赁市场的法律法规不健全,市场发育不完善。加之中国人的传?#24443;?#24565;,绝大多数家庭,哪怕是倾注半生的积蓄,仍愿意购房,而不愿意租房。

中国房地产市场的基本国情是:

1. 过去的二十年,中国城市化是中国甚至人类历史上城市化进程最快的时期。祖祖辈辈从未享受过城市文明的数亿农民,数千万高校毕业生,集中涌向城市。

2. 经济发展不均衡,城市资源分布不均衡。首都和一线城市集中了最优质的教育、医疗、商业、文化、体育资源,并拥有更多的就业和发展的机会。

?#26412;?#27004;盘)市五环以内的面积为750平方公里,仅?#24613;本?#34892;政区划面积的5%,但几乎所有优?#24335;?#32946;、医疗、商业、文化、体育等资源,都集中分布在五环以内。

如此的城市资源分布,使不走城市化道路,而走城镇化道路,成为一个难以实现的美好愿望。

3. 改革开放以来,民众特别是城镇居民家庭的?#32856;?#31215;累,缺乏有效的投资渠道。在过去十多年,房价上涨的?#32856;?#25928;应示范下以及股市的反面教育中,更多的人愿意把储蓄从银行搬出来,换成房子。

4. 近25年来,广义货币M2以平均每年近20%的复合增长?#35797;?#38271;,公众普遍有货币贬值的?#21482;擰?#36141;置不动产实现资产保值增值,是公众普遍和最重要的选项。

5. 缺乏完整和可操作的城市更新改造的法律法规。人治大于法治,既存在非法?#31209;?#30340;拆迁,也存在着极少数钉子户影响他人利益。

(香港地区的法律是,八成业主同意,项目即可强制拍卖,完成征地拆迁。)这极大阻碍了城市更新改造的进程。

大城市,特别是用地紧张的特大城市,从旧房改造获得土地资源的成本极高。而地处市?#34892;?#22320;段的老旧小区(如杭州(楼盘)朝晖等小区)由于无法拆迁,有逐渐沦为城市老人居住的贫民窟的趋势。

6. 保障性住房虽解决了部分低收入阶层的居住问题,但由于没有产权,或只有部分产权,无法给居住者带来物业升值效应,这部分社会群体同样处于焦?#20146;?#24577;。

中国房地产市场过去二十年的运行机制,带来了中国人类历史上前所未有的城市化进程,也推动了中国经济高速发展,结束了新中国近50年城镇居民住房严重短缺的?#32622;妗?/p>

当然,这个机制也带来了诸多负面效应。

大城市病的加剧,贫富两极分化加剧,高额的地方政府债务,成为最大的金融风险。

房地产市场出现的问题,并不能由此认为中国的住房市场化道路走错了。但在走过二十年市场化道路之后,需进行?#27492;肌?/p>

“长效机制”的建立不可能存在?#35805;?#31616;单的万能?#30733;祝?#29978;至不能局限在房地产市场本身,需要从源头上进行顶层设计和全方位的改革。

“长效机制”必须走法治之路,必须建立一整套法治的顶层设计,包括分税制、土地出让制度、住房用地使用年限、房地产税立法、城市更新改造等一系列的法律法规。

如果仍然是人治而非法治,翻?#27835;?#20113;,覆?#27835;?#38632;,则永远不可能?#23567;?#38271;效机制”。

(作者:丁建刚) 滨州新楼盘 滨州二手房 滨州房产中介 滨州租房信息
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